nyttige artikler

De største problemene du vil støte på når du skal renovere et gammelt hus

Eldre hjem har karakter, og har ofte funksjoner som arkitektoniske vinduer og solide gipsvegger som du ikke finner i mange nyere bygninger. Når det er på tide å renovere, gir eldre hus imidlertid kostbare utfordringer som ikke er så sjarmerende. Her er de største og vanligste oppussingsproblemene du bør forberede deg på.

Min mann og jeg kjøpte 1920-tallets kolonial for et tiår siden. Hver boligutbedring vi har gjort i dette gamle huset, har gjort oss redde for å gjøre et annet: Hvilket skjult problem vil vi finne denne gangen? Og hvor mye vil det koste oss? Selv om noen av problemene som oppstår under renovering, også gjelder nyere hjem, har eldre hjem spesielle problemer. "Ting ble gjort annerledes den gang, " vil du høre, og det er ikke alltid det er bra. Hvis du er klar over de potensielle problemene, kan du imidlertid angi et mer realistisk budsjett og tidslinje for ombyggingsprosjektet.

Utdatert rørleggerarbeid og elektrisk

Problemer med elektriske ledninger og avløp er vanlige i eldre hjem. Før 1960-tallet ble galvaniserte rør brukt både i huset og til kloakkledninger. Problemet med galvaniserte rør er at de lett blir tette eller korroderer over tid. Under en renovering som involverer rørleggerarbeid, vil du sannsynligvis ønske å bytte ut rørene med PVC eller kobber. HouseLogic sier at kostnadene for å skifte ut rør under en renovering kan legge til $ 250 til $ 1000 - et relativt godt kjøp fordi rørene er utsatt under prosjektet.

Gamle elektriske ledninger kan være en sikkerhetsfare og må opp til kode. Da jeg ombygde badet mitt, fikk jeg vite at jeg måtte ansette en elektriker for å oppgradere det elektriske panelet. Hjem på 1920-tallet hadde ikke hårføner, og til og med noe så lite som kan trekke mer krefter enn gamle husholdningselektriske systemer takler. Gamle ledninger er også bare en ulempe: Hvis du noen gang har mistet strømmen når du kjører mikrobølgeovnen og kaffetrakteren på samme tid, vet du hva jeg mener. Regner med å betale minst $ 1.300 til $ 3.000 for å oppgradere til 200 amp service, $ 200- $ 750 for å endre ujordede 2-tapper uttak til 3-tapper uttak, og $ 4000 eller mer for å koble huset for å bli kvitt gamle knott-og-rør ledninger som kan starte brann. Avhengig av behov og apparater du eier, kan det hende du trenger å oppgradere moderne ledninger for å støtte nye apparater, datamaskiner, underholdningssystemer og andre prosjekter. Er det ikke å eie et morsomt hjem?

Usikre materialer som bly og asbest

Hvis huset ditt ble bygget for flere tiår siden, er det en god sjanse for at det er bly i maling og asbest i gulv, kanalarbeid, popcornhimling, taktekking og VVS-system. Forblir uforstyrret, er disse ikke skadelige, men hvis prosjektet krever skraping eller kutting av disse materialene, kan pulveret eller støvet være veldig farlig. Du kan teste for blymaling på egen hånd, men for alt annet trenger du en profesjonell for å oppdage og redusere disse materialene hvis du mistenker at de er i din konstruksjon.

Da jeg fikk et avfallsselskap som fjernet asbesten som dekket rørene i kjelleren, betalte jeg 1 000 dollar. HomeAdvisor sier at asbestfjerning varierer fra $ 200 til $ 700 i timen, og de fleste huseiere bruker mellom $ 971 og $ 2 250 for å fjerne giftig bly. Verdt hver krone for tryggheten og familiens sikkerhet.

Materialer som brukes til å bygge ditt hjem er ikke lenger tilgjengelig

Eldre hjem ble konstruert etter andre byggestandarder og koder enn i dag, og ofte med helt andre materialer. Badekar var mindre, dører smalere, og rommene var også mindre. Hvis du vil opprettholde hjemmet ditt gamle karakter, kan det være vanskelig å finne materialer som vil matche resten av huset ditt for renovering. Renovere en gammel Brownstone? Du trenger paneltdører i massivt tre og tynt eikegulv - som alle er helt forskjellige fra dagens standarder og vanlige materialer som brukes i hjemmebygging i dag. Shopping i arkitektoniske bergingsbutikker eller andre gjenbrukssentre kan hjelpe, i tillegg til å finne ombyggingsproffer som spesialiserer seg i eldre hjem. Vær imidlertid klar til å betale mer hvis du virkelig vil få hendene på matchende, originale materialer som er mer restaurering enn renovering.

Utdaterte oppsett, som lange korridorer og små rom

Se en episode av HGTVs Husjegere, så lærer du raskt at funksjonene og gulvplanene som dagens boligkjøpere søker etter, avviker betydelig hva du finner i mange eldre hjem. Hovedsoverom med walk-in closet og tilknyttet bad? Åpen planløsning mellom kjøkken, spisestue og stue? Ikke i eldre hjem. Tilbake på dagen hadde huseiere boligstab som rengjørte og lagde mat til dem, og hjem i viktoriansk stil hadde et rom for alle. Enkelt. Hensikt. Felles byggeplaner i tidligere tiår involverte også bolighus, så store bygninger ble kuttet i små leiligheter. Det var muligens ingen som trodde at noen noen gang ville ønske å leve i en "åpen layout."

Noen av soverommene mine har ikke engang garderobeskap (for eiendomsmeglere, de er ikke teknisk sett soverom), og på grunn av hjemmet ble det ikke plass til å legge til standard skap. Med utdaterte oppsett kan det være vanskelig å finne plass til å utvide en plass eller omorganisere oppsettet. Hvis du ønsker å modernisere hjemmet ditt (f.eks. For det åpne romoppsettet), må du konsultere en arkitekt eller en ingeniør, samt en byggherre for å finne ut de virkelige kostnadene. Å rive vegger kan være både dyrt og farlig hvis det er en bærende vegg, og hvis du tenker på å åpne et gulv slik at du kan se fra stuen gjennom kjøkkenet, er det sannsynlig at du har strukturelle problemer å takle med.

Dårlig renoveringsarbeid gjort igjen og igjen

Jo eldre et hjem er, og jo flere ganger det er solgt eller byttet hender, desto mer sannsynlig har ikke endringer i hjemmet vært i tråd med den opprinnelige utformingen av huset. Noen ganger, som i mitt tilfelle, ble en tidligere eiers “forbedringer” gjort med total ignorering av resten av strukturen. For eksempel kjørte vannrør for et loft på badet eksponert gjennom andre rom, snarere enn gjennom vegger eller andre skjulte rom, slik de skulle være. Noen ganger vil du ikke oppdage slike problemer før du starter et ombyggingsprosjekt. Det er spesielt viktig å ha en dyktig boligentreprenør eller altmuligmann du kan stole på for å angre uansett gamle feil du finner.

Alt sagt, hvis hjemmet ditt har blitt oppdatert og godt vedlikeholdt gjennom årene, vil du sannsynligvis ikke komme inn på alle disse problemene. Men med eldre hjem, spesielt de gamle, sjarmerende hjem som har stått i flere tiår, vet du kanskje ikke. Det er best å ta feil på siden av forsiktighet og budsjettere mye mer penger og tid til renoveringen av hjemmet ditt enn du tror du trenger. Den gamle tommelfingerregelen er å sette en beredskap på 15% til 20% for uventede problemer og endringer, men hvis du mistenker at hjemmet ditt kan ha et av problemene ovenfor, kan det være lurt å legge til enda mer av en buffer.

Åpen